Data publikacji: 30 czerwca 2025

Rynek magazynowy w Polsce – jak przebiegał początek roku 2025?

Na początku 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Jest to jednak również sygnał spowolnienia przyszłego potencjału wzrostu. Powierzchnia niewynajęta osiągnęła rekordowy poziom 3 mln mkw, co przekłada się na średni wskaźnik pustostanów na poziomie nieco ponad 8%.

#ad

– Na początku 2025 r. polski rynek magazynowy wykazywał oznaki stabilizacji, której towarzyszyła rosnąca ostrożność wśród zarówno deweloperów, jak i najemców. Gracze rynkowi coraz bardziej koncentrują się na ograniczaniu ryzyka w świetle zmieniającego się krajobrazu gospodarczego i geopolitycznego – zauważa Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Stabilizacja z nutą ostrożności

W I kw. dominowały renegocjacje umów najmu, które stanowiły ok. 60% transakcji, ponieważ najemcy przedkładali ciągłość operacyjną i kontrolę kosztów nad relokację lub ekspansję. Wysoką aktywność najemców odnotowano w Warszawie, na Górnym Śląsku, w Łodzi oraz Trójmieście, gdzie podpisano największą od początku roku umowę najmu.

Nowe inwestycje uległy znacznemu spowolnieniu. W budowie pozostawało jedynie 1,4 mln mkw powierzchni, przy czym uwaga skupiona była na projektach typu (BTS/BTO). Projekty spekulacyjne są mniej powszechne i starannie zarządzane pod kątem ryzyka.

Czynsze utrzymywały się na stabilnym poziomie i wynosiły od 3,70 do 5,50 euro/mkw miesięcznie, w zależności od lokalizacji i jakości aktywów. Efektywne stawki czynszu znajdują się pod presją w regionach o wysokim poziomie pustostanów, co skłania wynajmujących do oferowania coraz bardziej konkurencyjnych warunków najmu.

Najwyższy poziom pustostanów odnotowano w Polsce Zachodniej i we Wrocławiu, gdzie wynajmujący stają się coraz bardziej elastyczni, zarówno pod względem okresu najmu, jak i oferowanych stawek czynszu. – W kontekście tego, co nas czeka, spodziewamy się utrzymania obecnych trendów. Przedłużenia umów najmu będą nadal dominować w popycie, podczas gdy deweloperzy pozostaną selektywni przy rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nearshoring staje się kluczowym czynnikiem wzrostu, szczególnie w regionach przygranicznych. Polski rynek magazynowy przechodzi od szybkiej ekspansji do bardziej dojrzałej fazy, zdefiniowanej przez strategiczne, dostosowane do popytu inwestycje – komentuje Dorota Koseska.

Perspektywa najemców

Polski rynek magazynowy wykazuje tendencję do tworzenia korzystnych warunków dla najemców, zwłaszcza w regionach o wyższym poziomie pustostanów oraz w starszych lub mniej elastycznych obiektach. Z kolei warunki sprzyjające wynajmującym dominują w lokalizacjach o ograniczonej dostępności, szczególnie w przypadku dużych powierzchni (>30 000 mkw). W takich przypadkach deweloperzy posiadający gotowe do wynajęcia obiekty mogą dyktować warunki, ponieważ dostępność często ma większe znaczenie niż cena, szczególnie przy czasie realizacji nowych inwestycji wynoszącym od 8 do 12 miesięcy.

– W rezultacie rynek staje się coraz bardziej hybrydowy, a przewaga leży po stronie tych, którzy są najlepiej przygotowani do zaspokojenia bieżącego popytu, czy to poprzez elastyczność, czy natychmiastową dostępność – podsumowuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young.

W ostatnich latach najemcy przestali poszukiwać standardowej powierzchni magazynowej na rzecz rozwiązań dostosowanych do ich potrzeb operacyjnych.

Kluczowe oczekiwania najemców wobec deweloperów:

dostosowanie do konkretnych procesów (np. lekkiej produkcji, montażu, pakowania lub specjalistycznej logistyki);
elastyczne warunkinajmu i harmonogramy inwestycji (okres najmu, etapowe zajmowanie powierzchni, potencjał ekspansji);
proaktywne wsparcie w całym projekcie, od doradztwa technicznego i uzyskiwania pozwoleń po terminową dostawę.

Coraz większy nacisk kładzie się również na:

zrównoważony rozwój z popytem na certyfikowane budynki (BREEAM, systemy oszczędzania energii i gotowość do wykorzystania energii odnawialnej);
strategiczną lokalizację, w której dostęp do infrastruktury transportowej, siły roboczej i logistyka ostatniej mili przeważają nad kwestiami kosztowymi;
elastyczność partnera, który rozumie ich działalność i wspiera cały proces inwestycyjny.

Jakie trendy obserwujemy w tym roku?

– Nearshoring nabiera kształtu, a firmy przenoszą się bliżej Europy Zachodniej i Północnej. Polska, a zwłaszcza jej wschodnie i południowo-wschodnie regiony, korzystają ze swojej lokalizacji i infrastruktury – komentuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Regiony o wysokiej dostępności powierzchni konkurują o najemców – w zachodniej Polsce i na obszarach o wysokim poziomie pustostanów wynajmujący stoją w obliczu większej presji, co sprzyja elastycznym umowom najmu i zachętom finansowym, atrakcyjnym dla firm dbających o budżet.

– ESG staje się coraz ważniejsze w decyzjach najemców –najemcywymagają obecnie standardów takich jak BREEAM, panele słoneczne i odzyskiwanie energii. Nowoczesne, ekologiczne budynki mają przewagę nad starszymi magazynami – podkreśla Łukasz Ciepły.

Nowe technologie odpowiadają na rosnące koszty operacyjne – niedobory siły roboczej napędzają inwestycje w automatyzację magazynów i inteligentne rozwiązania, zwłaszcza w centrach logistycznych i e-commerce.