Rynek magazynowy mocno w górę, wzrosną czynsze. Raport AXI IMMO

Polski rynek magazynowy w pierwszej połowie 2026 r. wszedł w nową fazę cyklu. Popyt brutto wzrósł o 21% r/r, popyt netto aż o 58% r/r, a współczynnik pustostanów spadł do 6,3%. Wolumen powierzchni w budowie obniżył się do najniższego poziomu od ponad dziewięciu lat. Według ekspertów AXI IMMO rosnąca aktywność najemców przy ograniczonej nowej podaży będzie wspierać dalszy spadek dostępności powierzchni oraz stopniowy wzrost czynszów na wybranych rynkach. To wnioski z najnowszego raportu AXI IMMO „Rynek magazynowy w Polsce I poł. 2026 r.”.

#ad

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce wzrosły na koniec czerwca 2026 r. do 38,01 mln mkw. W pierwszym półroczu deweloperzy dostarczyli 1,23 mln mkw. nowej powierzchni. Aktywność deweloperska pozostaje jednak ostrożna. W budowie znajdowało się 1,30 mln mkw., czyli o 11% mniej niż rok wcześniej. Powierzchnia realizowana spekulacyjnie stanowiła jedynie 38,6% wszystkich inwestycji w trakcie realizacji.

Umowy na 3,5 mln mkw.

Najemcy podpisali umowy na łącznie 3,51 mln mkw. powierzchni. To drugi pod względem powierzchni wynajętej wynik dla pierwszego półrocza w historii polskiego rynku magazynowego. Najlepsze półrocze do tej pory zanotowano w 2022 r. Szczególnie istotny był wzrost popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje, którego udział w całkowitym wolumenie najmu wzrósł do 60%.

– Po raz pierwszy od kilku kwartałów obserwujemy powrót przewagi nowych umów nad renegocjacjami. Popyt netto przekroczył 2,1 mln mkw., co pokazuje, że firmy nie tylko zabezpieczają istniejące lokalizacje, ale rozwijają działalność i rozbudowują sieci dystrybucji obejmujące nie tylko rynek krajowy, ale też europejski. To pozytywny sygnał zmiany nastawienia najemców i dobra prognoza dla dalszego wzrostu sektora magazynowego w Polsce – komentuje Reanata Osiecka, partner zarządzająca w AXI IMMO.

Chińczycy trzymają się mocno

Jednym z głównych motorów wzrostu pozostaje sektor logistyczny i e-commerce. Szczególną aktywnością wykazały się azjatyckie platformy sprzedażowe rozwijające operacje logistyczne w Europie. Tylko w pierwszej połowie roku odpowiadały one za ponad 400 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej w Polsce.

Największą aktywność najemców odnotowano w województwie śląskim, gdzie wynajęto 621 tys. mkw. powierzchni, z czego aż 74% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Wysokie wyniki osiągnęły również województwa: dolnośląskie (581 tys. mkw.), łódzkie (572 tys. mkw.), mazowieckie (554 tys. mkw.) oraz wielkopolskie (533 tys. mkw.).

– Polska pozostaje jednym z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Widzimy dużą aktywność podmiotów obsługujących międzynarodowy e-commerce, operatorów logistycznych oraz firm z sektora handlowego. Jednocześnie szybko maleje liczba dostępnych dużych modułów magazynowych, szczególnie tych przekraczających 15 tys. mkw. W kolejnych miesiącach najemcy zainteresowani dużymi powierzchniami, w wybranych lokalizacjach, mogę mieć trudności z ich znalezieniem – dodaje Renata Osiecka.

Zaczyna brakować powierzchni

Malejąca dostępność powierzchni znajduje odzwierciedlenie we wskaźnikach rynkowych. Na koniec czerwca br. współczynnik pustostanów wyniósł 6,3%, spadając o 1,8 p.p. rok do roku. Największy spadek dostępności odnotowano w województwie lubuskim, gdzie poziom pustostanów obniżył się o 10 p.p. r/r. Wśród największych rynków współczynnik powierzchni niewynajętej najbardziej obniżył się na Dolnym Śląsku, gdzie pustostan spadł o 5 p.p. r/r do 5,0%.

Po stronie podaży deweloperzy nadal preferują realizację inwestycji zabezpieczonych umowami pre-let. Rosnący popyt netto i spadające pustostany mogą jednak stopniowo zachęcać do uruchamiania nowych projektów, z większym udziałem części spekulacyjnej.

Rosną inwestycje…

Równolegle poprawia się sytuacja na rynku inwestycyjnym. W pierwszej połowie 2026 r. wolumen transakcji w sektorze magazynowo-produkcyjnym osiągnął 782 mln EUR, co oznacza wzrost o 13% r/r i 26% udziału w całkowitym wolumenie inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych. Szczególnie widoczny był powrót dużych transakcji portfelowych, które odpowiadały za niemal połowę całkowitego wolumenu.

– Powrót transakcji portfelowych pokazuje, że inwestorzy postrzegają sektor magazynowy jako jeden z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości. Największą uwagę inwestorów przyciągają nowoczesne obiekty z długimi umowami najmu, projekty BTS oraz aktywa typu cross-dock. Jednocześnie ograniczona nowa podaż i perspektywa wzrostu czynszów wzmacniają fundamenty inwestycyjne rynku – wyjaśnia Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, Head of Valuation & Advisory, AXI IMMO.

…a czynsze zaczną rosnąć

Według prognoz AXI IMMO druga połowa 2026 r. powinna przynieść utrzymanie wysokiej aktywności najemców, dalszy spadek pustostanów i stopniowy wzrost czynszów na wybranych rynkach. Najemcy poszukujący dużych powierzchni będą zmuszeni rozważać najem projektów w formule pre-let, co dodatkowo może wspierać aktywność deweloperską w kolejnych kwartałach. Jednocześnie sektor magazynowy pozostanie jednym z najbardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów instytucjonalnych.