Data publikacji: 19 maja 2025

Polski rynek magazynowy przekracza 35 mln mkw., Dolny Śląsk wyprzedza Polskę Centralną

Według najnowszego raportu „Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce”, opublikowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, w pierwszym kwartale 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw. Dolny Śląsk – z ponad 5,25 mln mkw. magazynów – wyprzedził Polskę Centralną, zajmując trzecie miejsce w gronie największych rynków regionalnych.

Istniejące magazyny oferują już prawie 3 mln mkw. – to najwyższy wolumen powierzchni dostępnej do wynajęcia w historii polskiego rynku. Współczynnik pustostanów odnotował tylko nieznaczny wzrost w ujęciu rocznym – o 0,3 p.p.

Na koniec pierwszego kwartału 2025 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce przekroczyły 35 mln mkw., notując przyrost w ujęciu rocznym o niecałe 8%. – Nowa podaż w okresie od początku stycznia do końca marca br. wyniosła ok. 679 700 mkw., co stanowi wzrost o 34% w porównaniu z poprzednim kwartałem, ale spadek o ponad 20% w stosunku do pierwszego kwartału 2024 r. Prawie połowa tego wolumenu przypadła na Dolny Śląsk, który wyprzedził Polskę Centralną pod względem wielkości zasobów powierzchni magazynowo-przemysłowej, awansując na trzecie miejsce wśród największych regionalnych rynków w Polsce – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Aktywność deweloperów systematycznie spowalnia z kwartału na kwartał. Na koniec marca 2025 r. w budowie pozostawało niecałe 1,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej, tj. o 21,8% mniej niż w czwartym kwartale 2024 r. i prawie 41% mniej niż w analogicznym okresie w 2024 r. Jest to najniższy kwartalny wolumen powierzchni będącej w budowie od trzeciego kwartału 2019 r. Tylko w trzech województwach (mazowieckim, śląskim i łódzkim) powstawało ponad 250 000 mkw. w każdym, natomiast w pozostałych – niecałe 100 000 mkw. W okresie od stycznia do końca marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 310 000 mkw. powierzchni magazynowej, z czego 70% stanowiły inwestycje rozpoczęte na Mazowszu. Łącznie prawie 80% realizowanych inwestycji magazynowych w Polsce przypada na sześć największych regionów naszego kraju (Warszawę i okolice, Górny Śląsk, Dolny Śląsk, Polskę Centralną, Wielkopolskę i Trójmiasto). – Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszym kwartale 2025 r. wyniósł prawie 1,11 mln mkw., co oznacza wzrost o ponad 16% rok do roku, ale spadek o 45,1% kwartał do kwartału. Średni poziom aktywności najemców w pierwszym kwartale w ostatnich pięciu latach nie przekraczał 1,3 mln mkw. Wielkość popytu odnotowanego w pierwszym kwartale 2025 roku pozwala przypuszczać, że zainteresowanie najemców wynajmem powierzchni magazynowej utrzyma się na stabilnym poziomie w całym 2025 r., w którym wolumen podpisanych umów prawdopodobnie przekroczy 5 mln mkw. – dodaje Jakub Kurek.

W strukturze transakcji zawartych w pierwszym kwartale 2025 r. dominowały renegocjacje (57%). Nowe umowy stanowiły 36% całkowitego popytu, a pozostałe 7% przypadło na ekspansje.

Warto również dodać, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 56 650 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku). Znaczący udział renegocjacji odnotowano m.in. w województwie mazowieckim (76,6% całkowitego popytu), zachodniopomorskim (72,2%), śląskim (69,1%) i łódzkim (67,0%).

Wśród największych transakcji sfinalizowanych w okresie od stycznia do końca marca 2025 r. znalazły się m.in. wynajem 67 800 mkw. w kompleksie 7R Park Gdańsk III przez poufnego najemcę z sektora 3PL, renegocjacja umowy najmu 55 900 mkw. w Prologis Park Chorzów oraz renegocjacja umowy przez OBI w obiekcie BTS o powierzchni 50 600 mkw. w P3 Łódź.

Na koniec marca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,5%, co oznacza wzrost o 1,0 p.p. kwartał do kwartału i o 0,3 p.p. w ujęciu rocznym. Dostępność powierzchni magazynowo-przemysłowej w istniejących budynkach systematycznie rośnie i na koniec pierwszego kwartału wyniosła prawie 3 mln mkw. – to najwyższy poziom pustostanów w historii polskiego rynku. Dla porównania inwestycje będące w trakcie realizacji oferują do wynajęcia 565 500 mkw., co stanowi nieco ponad 41% całkowitego wolumenu powierzchni w budowie. – Czynsze za najlepsze powierzchnie magazynowe i przemysłowe na głównych rynkach pozostają na względnie stabilnym poziomie. Na koniec marca 2025 r. najwyższe stawki odnotowano w Warszawie (strefa I), a także w województwie śląskim, pomorskim i małopolskim. Dużym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się magazyny zrównoważone oraz obiekty umożliwiające firmom optymalizację zarówno kosztów, jak i wynajmowanej powierzchni. Czynsze wywoławcze w tego typu magazynach utrzymują się na wyższym poziomie, przy jednocześnie stosunkowo ograniczonych pakietach zachęt oferowanych najemcom – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.