Data publikacji: 11 lipca 2025

Inwestorzy wracają – magazyny przyciągają kapitał

Po umiarkowanym początku roku drugi kwartał przyniósł ożywienie na rynku inwestycyjnym w Polsce. Liderem pozostaje sektor magazynowy, który odpowiada za niemal połowę wartości transakcji.

Polska gospodarka kontynuuje stabilny rozwój – prognozy zakładają wzrost PKB na poziomie 3,4% w 2025 i 3,2% w 2026 roku. Kluczowym motorem wzrostu pozostaje prywatna konsumpcja, wspierana przez rosnące realne dochody gospodarstw domowych. Po przejściowym spadku napływu bezpośrednich inwestycji zagranicznych w 2024 roku (do ok. 12,74 mld USD wobec 28,36 mld USD rok wcześniej), aktywność inwestycyjna ma wyraźnie przyspieszyć, napędzana m.in. funduszami unijnymi i odbudową eksportu.

Na rynku finansowym utrzymuje się tendencja do łagodzenia polityki monetarnej – w maju nastąpiła obniżka o 50 pb, a w lipcu kolejna o 25 pb. Obecna stopa referencyjna wynosi 5,0%. Dalsze obniżki są prawdopodobne, biorąc pod uwagę stabilizującą się inflację (3,6% w 2024, z prognozą na poziomie 3,9%) oraz pozytywne perspektywy makroekonomiczne. Europejski Bank Centralny serię obniżek rozpoczął już w lutym, a w wyniku ostatniej, z czerwca, stopa refinansowa wynosi 2,15%. Niższe koszty finansowania mogą przełożyć się na większą płynność i aktywność inwestorów na rynku nieruchomości. – Rynek inwestycyjny stabilizuje się, a aktywność inwestorów stopniowo rośnie. Oprócz kapitału szukającego stabilnych, długoterminowych aktywów, coraz częściej pojawiają się także inwestorzy zainteresowani projektami z potencjałem do przebudowy, repozycjonowania lub zmiany funkcji budynków – Mark Richardson, Head of Investment, Savills.

Selektywne ożywienie i logistyka na prowadzeniu

W II kwartale 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości w Polsce wyniosła 911 mln Euro – o 45% więcej niż kwartał wcześniej, ale o 33% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. W całym I półroczu inwestycje osiągnęły 1,53 mld Euro, co oznacza spadek o 10% r/r. Wzrost w inwestycjach od kwietnia do końca czerwca napędzał głównie sektor magazynowy, w którym odnotowano największą transakcję; sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna za ponad 253 mln Euro.
Wartość inwestycji w biura wzrosła umiarkowanie do 227mln Euro w II kwartale (411 mln Euro w całym I półroczu), jednak to wciąż wynik o połowę niższy niż rok wcześniej. Rynek handlowy odnotował spadek o 30%, a w II kwartale zawarto transakcje o wartości 133 mln Euro, co dało łącznie 324 mln Euro za I półrocze. To o 26% mniej niż średnia z lat 2020–2025, co potwierdza wyzwania i zmiany związane z rynkiem handlowym na rynku, oraz większą aktywność inwestorów w formacie mniejszych parków handlowych i obiektów typu convenience.

Choć całkowity wolumen inwestycji w I półroczu odpowiadał zaledwie jednej trzeciej wartości z całego 2024 roku, to liczba transakcji była wysoka – zawarto 59 umów, co już stanowiło 48% kontraktów podpisanych w poprzednim roku. Większość z nich dotyczyła relatywnie niewielkich aktywów, a średnia wartość transakcji wyniosła 26 mln Euro. Tylko jedna transakcja przekroczyła 100 mln Euro – była to sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych Eko-Okna.

Pod względem pochodzenia kapitału dominowali inwestorzy z USA z ponad 31% udziałem w wolumenie oraz krajów Europy Zachodniej i Nordyckiej (20%). Udział inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej (w tym Ukrainy) zbliżył się do 37%, co czyni CEE liderem wśród źródeł kapitału. – Pierwsze półrocze pokazało dużą aktywność inwestorów regionalnych i krajowych, szczególnie w transakcjach o mniejszej skali. Uwagę zwracają też transakcje typu sale & leaseback – w tym sprzedaż zakładów Eko-Okna. Widać też powrót do strategii value-add, co świadczy o rosnącej gotowości inwestorów do angażowania się w bardziej wymagające, ale perspektywiczne projekty. Rynek staje się coraz bardziej zróżnicowany i dojrzały – Wioleta Wojtczak, Associate Director, Head of Reaserch, Savills.

Rekordowe wolumeny

Sektor magazynowy odpowiadał za 45% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w I połowie 2025 roku – w ramach 12 transakcji wypracował 694 mln Euro. To wynik prawie dwuipółkrotnie wyższy niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Taki wzrost wynika ze wspomnianej już sprzedaży zakładów Eko-Okna (ponad 36% wolumenu sektora) oraz zakupu portfela czterech nieruchomości nabytych przez fundusz Adventum Industrial.

Inwestorzy zorientowani na ten sektor są coraz bardziej selektywni – preferują stabilne aktywa z długimi umowami najmu (WAULT nawet powyżej 10 lat). Aż 64% kapitału pochodziło z USA, wyraźnie dystansując inwestorów z Czech (12,5%) i Węgier (10,2%).

Stopy kapitalizacji dla najlepszych aktywów magazynowych utrzymują się stabilnie na poziomie 6,25–6,50%. Spodziewane dalsze obniżki stóp procentowych wpłyną na koszty finansowania, a w efekcie mogą dodatkowo zwiększyć aktywność inwestorów w tym segmencie.