Data publikacji: 3 grudnia 2025

Popyt na magazyny rośnie mimo niższej podaży

Polska pozostaje jednym z najbardziej stabilnych rynków magazynowo-przemysłowych w Europie. Według najnowszej analizy Savills, na koniec III kwartału 2025 r. całkowite zasoby powierzchni osiągnęły 36,45 mln m kw.

Od początku roku oddano 1,55 mln m kw., czyli o 26% mniej niż rok wcześniej, przy jednocześnie wysokim poziomie komercjalizacji nowych projektów – średnio 66%, co oznacza wzrost o 9 pp r/r. Największe wolumeny podaży trafiły na rynki: Wrocławia, Górnego Śląska i Polski Centralnej.

Budowy wolniejsze, ale przemyślane

Aktywność deweloperska pozostaje wyważona – w budowie znajduje się 1,56 mln m kw., o 20% mniej niż rok temu. Jednocześnie wysoki wskaźnik pre-let na poziomie 55% potwierdza stabilne zainteresowanie najemców. W samym III kwartale rozpoczęto prace nad 478,6 tys. m kw., co oznacza wzrost o 17% r/r. Najwięcej inwestycji realizowanych jest w rejonie Warszawy, Trójmiasta i Górnego Śląska.

W warunkach ograniczonej nowej podaży coraz większą rolę odgrywają projekty BTS i BTO, w których przewagę zapewnia indywidualizacja powierzchni, pełna kontrola nad obiektem oraz stabilność kosztowa dla najemców. Na rynku obserwowany jest także spadek liczby inwestycji spekulacyjnych na rzecz projektów szytych na miarę, szczególnie w lokalizacjach o wysokim popycie i mniejszej dostępności nowej podaży. – Choć nowa podaż jest niższa niż przed rokiem, rynek pozostaje wysoce odporny dzięki rosnącemu udziałowi projektów „szytych na miarę” oraz świadomej polityce deweloperów, którzy ograniczają ryzyko nadpodaży. Wysoki wskaźnik pre-letów oraz rosnący udział kontraktów BTS i BTO potwierdzają, że najemcy poszukują rozwiązań precyzyjnie dopasowanych do swojej działalności. Solidne fundamenty rynkowe i ekonomiczne to dobra prognoza dla dalszego rozwoju sektora w nadchodzącym roku – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

Transakcje rosną, a najemcy zwiększają skalę działalności

Popyt na powierzchnię magazynową pozostaje bardzo wysoki. W okresie od I do III kwartału podpisano umowy na 4,54 mln m kw. (+19% r/r), a popyt netto wyniósł 2,2 mln m kw., co odpowiada 48% aktywności najemców. Do największych transakcji należą: Agata Meble – 128,2 tys. m kw. (odnowienie i ekspansja), Shein – 79,2 tys. m kw. (nowy kontrakt), ID Logistics – 78,1 tys. m kw. (odnowienie). Najbardziej aktywne rynki to Warszawa, Wrocław i Polska Centralna.

Stabilne czynsze i wakaty pod kontrolą – rynek utrzymuje dobrą kondycję

Na koniec III kwartału stopa pustostanów wyniosła 7,9%, co oznacza stabilizację i odpowiada 2,88 mln m kw. dostępnej powierzchni. Największe wolumeny niewynajętych obiektów znajdują się w Polsce Centralnej, na Śląsku i we Wrocławiu. Najniższa dostępność występuje m.in. w Białymstoku, Opolu, Szczecinie i Krakowie.

Czynsze pozostają stabilne – dla obiektów big-box w zakresie 3,60–6,75 EUR/m kw./mies., z najwyższymi stawkami w strefie miejskiej Warszawy. Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills, dodaje: – Obserwujemy rynek, który wchodzi w ostatni kwartał roku z silnym popytem i przewidywalną podażą. Stabilizacja inflacji, poprawa nastrojów konsumenckich i rosnąca produkcja wspierają aktywność przedsiębiorstw, a sektor magazynowy korzysta dodatkowo na utrzymującej się dynamice e-commerce. Wszystko wskazuje na to, że Polska utrzyma pozycję kluczowego hubu logistycznego w regionie.

Eksperci Savills oceniają, że rynek zmierza do mocnego zakończenia roku. Stabilna sytuacja gospodarcza oraz rosnący udział e-commerce w handlu wspierają dalszy rozwój sektora, podtrzymując kluczową pozycję Polski w Europie.