Data publikacji: 14 czerwca 2022

Boom sektora magazynowego

Dynamiczny rozwój e-handlu w trakcie pandemii i dalsze przewidywania o jego wzroście upewniają deweloperów magazynowych, że przejęte przez nich strategie są dobrym kierunkiem. Tylko od stycznia do marca tego roku nowa podaż osiągnęła najwyższy kwartalny wynik na poziomie 1,3 mln m kw. powierzchni, a w tym samym czasie zainteresowanie najemców przełożyło się na 1,4 mln m kw.

Najszybciej rozbijający się obecnie na polskim rynku nieruchomości sektor przemysłowo-logistyczny na koniec marca dysponował zasobami ponad 25,3 mln m kw., notując 17% wzrost w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku. Przyrost nowej powierzchni magazynowej był widoczny na każdym z 9 obszarów koncentracji, tzw. rynkach „wielkiej piątki”, czyli Warszawy (I i II strefa), Górnego Śląska, Polski Centralnej, Dolnego Śląska, Wielkopolski oraz w Trójmieście, rejonie Szczecina, Krakowa i na rynkach wschodzących. Niezmiennie rynkami z największymi zasobami powierzchni magazynowej w Polsce pozostają: Warszawa oferująca 5,5 mln m kw. (22% całkowitych zasobów) oraz region Górnego Śląska (18%) i Polski Centralnej (15%).

Rekordowy kwartał

Potwierdzeniem kontynuacji dynamicznego wzrostu sektora magazynowego w Polsce jest rekordowy w ujęciu kwartalnym wynik oddanej do użytku nowej podaży. Od stycznia do marca do najemców trafiło 1,3 mln m kw. powierzchni. Ukończone projekty dominowały w Wielkopolsce, gdzie rynek wzbogacił się o 280 000 m kw. (21% całkowitego wolumenu nowej podaży), w regionie Dolnego Śląska i Górnego Śląska, odpowiednio 236 000 m kw. i 216 000 m kw. powierzchni. W ciągu pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku pozwolenie na użytkowanie uzyskały m.in.: Hillwood BTS w Bydgoszczy (104 000 m kw.), P3 Poznań II o powierzchni 82 000 m kw., Hillwood BTS Stryków II (73 000 m kw.) oraz Segro Logistics Park Poznań, BTS w Gołuskach (50 000 m kw.).

– Analizując strukturę nowych obiektów obserwujemy dynamiczny rozwój formatów miejskich oraz obiektów typu last mile logistics, które są obiektami wysoce pożądanymi przez najemców z sektora e-commerce oraz q-commerce. Na polskim rynku pojawił się również nowy format typu „dark stores” jako mini centra dystrybucji, szczególnie dla branży e-grocery. Dodatkowo zauważalne są również zmiany w standardzie technicznym budowanych obiektów. Coraz częściej deweloperzy realizują projekty o zwiększonej nośności posadzki, wyższej wysokości oraz zwiększonej termoizolacyjności ścian – wyjaśnia Michał Kozdrój, dyrektor agencji logistycznej w Knight Frank.

Najemcy zainteresowani

Wraz z powiększaniem się rynku przemysłowo-logistycznego, nie maleje zainteresowanie najemców. W pierwszym kwartale roku podpisano umowy na 1,4 mln. m kw. powierzchni. Największym powodzeniem cieszyły się trzy rozwinięte obszary koncentracji, z których liderem został region Górnego Śląska (21% popytu), na drugim miejscu uplasowała się Warszawa (strefa I i II z 16% udziałem), a na trzecim – obszar Polski Centralnej (14% całkowitego wolumenu zawartych umów).

– Podobnie jak najemcy, deweloperzy pozostają równie aktywni. Na koniec marca 2022 roku w budowie pozostawało 4,7 mln m kw. powierzchni, tj. tylko 2% mniej w porównaniu z IV kw. 2021 roku. Dane te potwierdzają, iż pomimo ograniczeń związanych z dostępnością materiałów, siły roboczej oraz wzrostem cen, realizacje nowych inwestycji nie zwalniają tempa. Aktualnie najwięcej nowych inwestycji powstaje na rynkach wschodzących, gdzie realizowane jest ponad 860 000 m kw. nowej powierzchni. Na podium uplasował się również obszar Polski Centralnej (788 000 m kw.) oraz Górnego Śląska (743 000 m kw.) – dodaje Renata Zielińska, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec marca 2022 roku zanotowano spadek współczynnika pustostanów do historycznie najniższej wartości szacowanej na 4,1%, pomimo rekordowo wysokiego wolumenu nowej podaży przy jednocześnie niesłabnącym popycie. Największy wolumen powierzchni magazynowej dostępnej od zaraz oferował region Górnego Śląska z poziomem pustostanów oscylującym w okolicach 7%. Z kolei dostępność powierzchni jest bardzo ograniczona w regionie rynków wschodzących, Szczecina, Łodzi, Krakowa i w Trójmieście.

Podaż nierównoważąca popytu w korelacji z niskim poziomem pustostanów wywołuje presję wzrostu wywoławczych stawek czynszu, której pierwsze oznaki są już widoczne. W I kwartale 2022 roku odnotowano wzrost stawek czynszów wywoławczych na głównych rynkach magazynowych w Polsce. Co więcej, należy oczekiwać, że trend ten utrzyma się również w kolejnym kwartale. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie czynsz wywoławczy w granicach administracyjnych miasta wynosi 4,00–5,60 EUR/m kw./miesiąc, natomiast w strefie II – 3,00-4,50 EUR/m kw. /miesiąc. W największych rejonach koncentracji poza Warszawą czynsze wywoławcze kształtowały się na poziomie 3,00-4,30 EUR/m kw. /miesiąc, natomiast na rynkach wschodzących – 3,00-3,80 EUR/m kw. /miesiąc.