Data publikacji: 15 kwietnia 2020

Magazyny kradną show na rynku inwestycyjnym

Renata Osiecka, AXI IMMO

– Inwestycje w polskie nieruchomości komercyjne były w pierwszym kwartale tego roku zdominowane przez logistykę. Łącznie aktywa magazynowe warte 1,46 mld euro zmieniły właściciela – niemal tyle samo, co w całym roku 2019 kiedy to wolumen transakcji wyniósł 1,48 mld euro – komentuje Renata Osiecka, partner zarządzający AXI IMMO.

– Podczas gdy 2019 minął pod znakiem licznych transakcji magazynowych typu „single tenant”, na początku 2020 znów sprzedawały się portfele. Największą transakcją portfelową było przejęcie wycofującego się z Europy Środkowej Goodmana przez GLP Group. Singapurski inwestor kupił dwadzieścia jeden magazynów w Polsce oraz obiekty w Czechach, na Węgrzech i na Słowacji. Polskie aktywa znalazły się też w europejskich portfelach sprzedanych przez Ares Management (do Investec) i Apollo Global Management (do P3 będącego częścią singapurskiego GIC). Duże polskie portfele sprzedało Panattoni (do Savills Investment Management działającego w imieniu inwestora z Azji), AEW (do Swiss Pillar Investments) i Hines (do chińskiego CGL Investment Holdings). Ewidentnie utrzymuje się wysoki popyt na polskie nieruchomości logistyczne ze strony inwestorów azjatyckich.

W nowy rok inwestorzy weszli pełni optymizmu. Pandemia Covid-19 nieuchronnie ten optymizm studzi w miarę jak odciska swoje piętno na gospodarce i na sytuacji finansowej najemców. Przed logistyką stanęły wyzwania w postaci ograniczenia produkcji, zamkniętych fabryk, przestojów w łańcuchach dostaw i załamania popytu na niektóre dobra. Sektor logistyczny ma jednak największe szanse, aby z obecnej sytuacji wyjść obronną ręką. To ze względu na zwiększone zakupy przez internet, które powodują wyższe zapotrzebowanie na kluczowe dla obsługi e-commerce powierzchnie typu „last mile” oraz duże regionalne i międzynarodowe huby dystrybucyjne.

Oczekiwane przez inwestorów spadki cen nieruchomości komercyjnych w krótkim okresie mogą przełożyć się na spowolnienie na rynku inwestycyjnym, jednak w mniejszym stopniu będzie to dotyczyć sektora magazynowego i mieszkaniowego. Wyceny na koniec pierwszego kwartału były generalnie niezmienione ze względu na brak podstaw transakcyjnych; zawierały jedynie zastrzeżenie o podwyższonym ryzyku rynkowym. Nerwowość na rynku prawdopodobnie wpłynie na spadki cen, ale głównie dla projektów z poza „core market”.

Rozpoczęcie nowych transakcji w perspektywie krótkoterminowej nie będzie łatwe, głównie ze względu na ograniczenia w podróży i wizytacji obiektów. Natomiast w perspektywie długoterminowej możemy spodziewać się utrzymania poziomu cen za najlepsze projekty magazynowe i mieszkaniowe, ze względu na względnie największą stabilność tych sektorów nieruchomości.